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“贷款一定能办下来”！沈阳浑南公寓“低首付”调查

2023-07-28 09:43:23 来源：中国房地产网

沈阳浑南月星星寓广场售楼处。孟双奎/摄

【资料图】

中房报记者孟双奎沈阳报道

“这段时间公寓只卖出去了一套。”沈阳浑南区一贝壳门店工作人员告诉记者。

当下公寓产品销量颇为惨淡，以浑南月星星寓广场、市府和鸿广场、云尚天成3个公寓为例，项目目前均以“低成本”购房为噱头，吸引买房人。

7月25日，记者以购房者身份来到位于沈阳浑南双深路的月星星寓广场售楼处，经沟通得知，售楼处正在推行“低首付”购房政策。当记者质疑银行贷款能否正常发放时，置业顾问毫不含糊地说道，“贷款一定能办下来。”

走访中，记者发现3个项目“低首付”购房政策内容大同小异。其中首期首付需自筹，金额最低在1万到2万元，最高在10万元左右。3个项目置业顾问均表示首付剩余部分可以与第三方公司借贷，借贷公司由开发商指定，市府和鸿广场置业顾问称与项目合作的第三方借款公司名为福居；剩余首付还款阶段，不同项目还款期限不同，最长为10年，最短为1年。除市府和鸿广场外都能做到整个还款阶段零利息。

以月星星寓广场为例，总价50.1万元的公寓首付约占总房款的50%，即25.1万元，首期首付2.1万元，剩余的23万元借款需一年内还清，半年还一次，每次还款金额相同。

然而，根据规定，银行发放“低首付”购房贷款属于违规行为，一经发现，会受到监管部门严惩。

2017年，住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

值得一提的是，“低首付”购房过程中若银行不放贷，购房定金不易追回。

前期买房人缴纳相对较低的首期首付，相当于给开发商的一笔购房定金，当购房合同、网签等手续完成后就到了向银行申请贷款阶段。那么当银行审查首付来源后拒绝批贷，买房人无法完成购房时，前期与开发商达成共识缴纳的这笔定金能归还吗，如何归还？

记者以购房者身份向置业顾问抛出此疑问，得到的说法却不尽相同。市府和鸿广场表示，不是个人征信问题“定金”可以退，只要把前期手续撤销，一个月内能够退回；云尚天成置业顾问表示银行因为“低首付”不放贷的可能性不大，定金能否退回需要向上请示；月星星寓广场的回答直接否定银行不放贷的可能性，“如果有一点贷款批下不来的可能，真的不敢做低首付。”

其次，如果首付部分剩余还款不能及时还清，买房人将面临无法收房的风险。在售楼处现场，月星星寓广场和市府和鸿广场置业顾问均表示，在还清首付款前买房人不能取走与开发商签订的购房合同。但两家具体情况仍有不同，在市府和鸿广场，买房人完成购房手续后即可入住，而月星置业顾问则表示，在还清首付之前，买房人不能入住，也就是说买房人想要入住就要还清首付。

那么买房人如果无法还清首付，开发商会如何处理，业主还能否收房？记者就此问题向月星星寓广场发函采访，截至发稿未得到回复。

为什么在月星星寓广场项目的“低首付”购房过程中，买房人首付款已与第三方公司成功借贷，却还是不能入住？第三方借贷公司是否与开发商有关联？截至发稿，记者同样未得到开发商回复。

另针对浑南区“低首付”情况，记者计划向与月星星寓广场、市府和鸿广场、云尚天成项目有购房贷款业务合作的华夏银行沈阳分行、盛京银行沈阳分行发函采访，了解开发商向买房人承诺“低首付”购房不影响批贷、放贷银行是否知情？均未能取得联系。

不仅在沈阳，记者查阅国家金融监督管理总局官网发现，自2022年起，各地银保监局对零首付购房的风险提示和处罚信息增多，包括海南、北京、广西和天津、浙江、陕西等地，均不同程度提示消费者警惕“低首付”陷阱。

陕西信用中国在网站文章中提到，从购房者的角度看，“低首付”短期可能缓解了资金周转压力，却并没有降低购房成本。“低首付”“首付贷”往往须借助首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，从而增加了消费者贷款利息及按揭月供款的负担。

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