重磅定调！房地产市场迎来关键时刻

2023-07-27 17:33:04 来源：丁祖昱评楼市

行业，正在等一次重要的转折。

(资料图)

7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

关于房地产方面，共143个字的表述，重点提出了行业的“重大变化”和“新形势”。

具体来看，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

划重点，本次表述释放了两大重要信号，一是政策松绑及刺激将加码，二是城中村改造有望提速。

这给市场带来了宽松的预期。

受此影响，7月25日，地产股集体高开，截止收盘申万房地产板块涨5.91%，A股10余只地产股涨停。

但有一点也很重要，后续政策如何落地，以及落地后效果如何，仍有待观察。

纵观近三年中央政治局有关房地产的表述，“房住不炒”依然是政策主基调，此次虽未提及，并不意味着这一定位会发生动摇，相反，中长期来看“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循。

关键是，“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”是此次表述的重点。

7月14日央行货币政策司司长邹澜就有过相似表述，此次在新的高度上再次确认了这一判断，有明确的信号和指导意义。

经过数十年发展，我国房地产市场已经走过总量上供不应求阶段，甚至一些区域已经出现结构性过剩，步入新阶段，需要新政策和新发展模式。

当前行业的核心问题仍在于市场预期，需求端刚需和刚改需求正在退潮，改善需求短期内对市场的支撑作用有限，原因在于居民对于房地产长期“看空”以及本身购买力不足，后续若无强有力的救市政策落地，整体新房成交规模还将维持弱复苏主基调。

2023年上半年以来，中央层面多次积极表态，但并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。

行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，市场和企业表现相对平淡。

表现在数据上，国家统计局新数据显示，上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，累计增速连续两个月加速下滑，商品房销售额增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点；此外，1-6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，且连续4个月加速下跌。

再来看地方政策，一个明显的变化是，地方松绑力度、频次都有所下降。

频次上，上半年宽松性政策出台频次同比下降近3成。力度上，“四限”类松绑政策占比逐季下降，7月至今占比仅有10%，而公积金等弱刺激政策占比显著增加。

实际上，弱二线和三四线城市调控已经“应放尽放”；此外，核心一二线城市对强刺激政策还相对保守观望。

当前的房地产市场已不可同日而语。

目前来看，中央层面仍将保持战略定力，类似“930”、“330”那样全国统一的重磅刺激或许不会重现，因城施策、精准施治还是地产调控主基调。

接下来央地政策均有优化调整空间，中央层面小幅微调，如上半年对房贷利率下限动态调节机制、集中供地等制度的调整，地方层面则将掌握更大调控自主权。

至于一线城市限购是否会松绑甚至取消的问题，我们认为，目前一线城市，尤其是北京和上海完全放松限购的可能性并不大，仅非核心区域有适度放开的可能，如上海五个新城可能会适度放松社保年限要求等。

“积极推动城中村改造”的表述也给行业带来了更多期待。

实际上，在此次表述之前，7月21日国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

相较于4月28日表述更是删除“稳步”、“特大超大城市”等限定词，表态似乎更加积极，使得市场对棚改货币化安置重启颇有期待。

有一点很重要，推动城中村改造并非“棚改2.0”，两者在资金、模式、目标、主体上都有差异。

2014-2017年间，棚改货币化安置累计带动7.5亿平方米住房销售，销售贡献率由3.4%逐年升至21.5%。根据克而瑞研究中心的测算，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，随着棚改开工量和货币化安置比例的提升，2014年-2017年，累计带动7.5亿平住宅去库存，总计销售贡献率约15%。

如今，城中村改造很难再现棚改时期带来的销售贡献。

原因有四：首先，资金来源受限，2014-2017年棚改货币化资金来源多样且充裕，继2019年棚改专项债发行规模达到7044亿元的峰值后，2020年-2023年发行量整体呈下行趋势，2023年至今更是不到1500亿元。

其二，改造模式受限。2021年8月，住建部发布城市更新“四道红线”，即对城市更新过程中拆除、增减、易地安置等比例做出约束，要求城市更新坚持“留改拆”并举，防止沿用过渡房地产化的开发建设模式，搞大拆大建。

其三，量化目标不明。2015-2017年，国家每年制定并公布量化的棚改开工目标和货币化安置比例，目标数据还在逐年创新高，且终基本都超额完成任务。而本轮城中村改造从4月提出至今尚未公布量化目标，约束力和指导性都弱于上一轮棚改，政策落地效果仍有待进一步观察。

后，从受益主体来看，本轮城中村改造，范围暂时限定在19个超大特大城市，难以惠及广大三四线城市，另外，受限于城市能级新一轮城中村改造不会出现“大拆大建”的强刺激模式。

此次会议定调进一步宽松，更多影响的是行业预期，政策如何落地以及落地后效果如何都有待观察，短期内行业整体去化和市场很难迎来大的改变。此外，政治局会议通篇多达10次提到了“稳”字，这也意味着未来主体还是从高速发展到平稳发展。

但会议释放的两大重要信号值得期待，一是楼市供需关系转变，政策松绑及刺激将加码，二是城中村改造有望提速。

整体来看，房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶，政策解绑再难撬动昔日的轮回，再加上城中村改造也并非预想中的棚改2.0，我们认为，房地产市场很难再现当年的V型反转行情。

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