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内房企,香港大撤退 环球速看

2023-07-02 13:15:15 来源:子木聊房啊

文/狗蛋本蛋

多年前,内地房企给了香港小小的时代震撼。现在,香港把震撼还给了内房企。

1


【资料图】

2017年2月,香港南区鸭脷洲地块出让,吸引14家房企(联合体)投标争夺,其中不乏长实&恒基、英皇&佳明等本土财团,中海、万科等内房巨头。

最终,大家记住了龙光和合景泰富。

这两家粤系房企组成联合体,以168.55亿港元中标:

打破了香港尘封近20年的土地总价记录。

结果出来后,新鸿基郭炳联连连摇头,说这是“癫价”。

意思是,疯了。

当时内地房地产正在狂飙,内房企对“百亿地王”已经脱敏。挺进维港,大家轮流着,给了香港同胞一点点时代的震撼。

龙光&合景拿地9个月后,香港长沙湾的一宗宅地再次刷新记录,成交总价达172.88亿港元,被世茂联合本土财团拿下。

香港2017年的两宗总价地王,都有内房企的影子。

更早之前,海航于2016年开始在港撒币,半年内斥资270亿港元,连夺九龙启德4宗地。

有机构做过统计,2016年下半年到2017年下半年,内房企在香港拿了10宗地,成交总额约600亿港元。

除了拿地,不差钱的内房企们,那时候还会在二级市场买楼,恒大就斥资125亿港元从华人置业手里买下“万通大厦”,后来改名“恒大中心”。

而当年的震撼,现在基本都变成了遗憾。

2

恒大中心前阵子更名为万通保险中心,让大家误以为是马云接盘了许家印。

事实上,万通保险是恒大中心主要租户,只是获得冠名权。

但这栋楼已经不属于许老板了,目前被债权人中信银行接管中,还在寻找买主。

两年前,恒大想以105亿的价格把楼卖给越秀,没谈拢。去年,长实想以90亿港元接盘,也没谈拢。

龙光联合合景标中的地王项目,现名为“The Corniche 凯玥”,拿地5年后终于在今年1月开盘,可售货值约300亿港元,据说去化不理想,开盘至今只卖出3套,回笼5亿多港元。

最近传出,项目可能会被长实抄了底。

目前龙光和合景还深陷流动性危机,正在推进境外债重组,凯玥是他们和债权人谈判的重要筹码。

这个项目有一笔102亿港元规模的银团贷款,汇丰银行是其中一大债权人。

按照两家房企的说法,是长实主动给汇丰抛了媚眼,提出要收购这笔债权。

两家房企担心,如果长实拿下这部分债权,项目最终会变成长实的。

他们对这场有可能到来的商战,提前进行了推演:

长实有可能反对重组→要求提前还款→迫使触发债务违约→项目被低价拍卖→拥有优先受让权的长实最终“抄底”。

如此一来,两家内房企就被按在了食物链的最底端。

虎落平阳被犬欺,当面对的不是犬,而是更凶猛的老虎时,落难虎就更没有反手之力了。

所以,只能先把舆论战打起来。

有人说:

李嘉诚是趁火打劫。

有人说:

商场如战场,难道还要和你讲道义?人家又不是道德模范。

香港商战神剧《创世纪》早就告诉我们了:跟有钱人斗不想办法,难道比命长啊!

就算能比命长,你还不一定能长过人家。

命长比不过,到了接班人可能还是比不过,超人之后有小超人,现在小小超人也登上了资本的舞台。

狗蛋说:高端商战往往比套路,没人跟你比道德。

3

看着来势汹汹的内地房企,陈启宗曾在恒隆2017年中报《致股东函》中预测:

北方新贵勇气可嘉,但可能缺乏持续的经济实力

在他看来,这批新贵没有受过熊市洗礼,被国内的庞大业务规模推高了负债,也冲昏了头脑,他们可能低估香港市场,同时高估自己的能力。

作为经历多轮香港地产熊市的过来人,陈启宗说对了结果,大家缺乏持续的经济实力,内房企入港和撤退,五六年内就完成了闭环。

从2018年开始,内房企就开始陆续抛售香港项目,先是海航将重金抢下的4宗启德地皮,转给了恒基和会德丰。

2019年,潘苏通的高银把百亿启德地块退了。

2021年,奥园9亿港元卖了半山罗便臣道的旧楼项目,亏了1.76亿港元;

佳兆业卖了旧启德机场和香港北部屯门两宗地,接盘方都是香港本土财团;

世茂则是把当初联合拿的长沙湾地王,其所持有的22.5%股权和对应贷款,卖给了3家港企合作方,确认亏损7.7亿港元。

2022年,合景泰富卖了启德住宅项目尚‧珒溋50%股权,合作伙伴龙湖接盘;佳源国际出售屯门新合里1号全幢物业以及新合里3号4层楼。

今年初,一直“卖不出去”的高银金融国际中心终于卖出去了,价格是56亿港元,去年10月HG房地产投资香港有限公司曾经出价67亿港元,而大厦最初的预计售价是143亿港元。

这是潘苏通进军香港地产圈布局的第一个项目,2011年拿地,2016年建成,最终打了粉碎性骨折。

再到如今,“恒大中心”和“凯玥”陷入易主风波。目前还能在香港房地产圈混下去的,只有中海、华润、保利等数得过来的几家,内房企身影寥寥。

AI狗蛋说,内地的预售制是跟香港学的,公摊也是跟香港学的,物业管理到园林设计,也是跟香港学的,在搞房地产这件事上,调控是为数不多我们自己发明的。

但是,咱们的房企还是学不会人家的经营精髓。

今年初的长实年度业绩会报告现场,李泽钜跟媒体说:

早几年香港地产行业竞争激烈,地价贵,我们就到外面发展。这几年香港低价比较合理,我们就可以多买几个项目。

你玩高周转,人家玩囤地慢慢卖。

你拍地王,人家不恋战。

等你玩不动了,人家就回来抄底了,不仅抄底,还可能抄你。

陈启宗也说过,当高价买地的新贵乱了阵脚,包括恒隆在内的财力雄厚的本土房企,就可以参与杀戮:

可能有机会以低价“拯救”这些新来者。

在香港大佬面前,内房企也只能舔舔伤口唱一句:

我还是从前那个少年,没有一丝丝改变。

还是too young,too simple.

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